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Conozca más sobre la fiducia inmobiliaria

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Creado por: bprg
Fecha: 02/20/2016

Los corredores de bienes raíces, una vez firman su contrato de corretaje inmobiliario con su principal, se convierten en unos fiduciarios (“Pactum Fiduciae”) del vendedor o del comprador, y se encargan de llevar a cabo los negocios fiduciarios, la realización de un contrato de opción de compraventa, fiducia mercantil, de un encargo fiduciario o de fiducia pública, además de desarrollar otras actividades.

Los corredores están obligados a cumplir los siguientes deberes:

  • No pueden delegar en ninguna otra persona –ni siquiera en otro corredor– sus deberes y obligaciones, a menos que el fideicomitente los haya autorizado.

  • Realizar de forma diligente la gestión que les haya sido encomendada para la consecución de la fiducia, actuando siempre en beneficio de su cliente.

  • Mantener una separación entre sus propios bienes y los que hayan sido entregados por sus clientes.

  • Seguir las instrucciones señaladas por sus clientes en el contrato o prevista en la ley, a menos que se le haya permitido actuar de la manera en que considere más conveniente.

  • Proteger y defender los bienes que les hayan sido entregados, contra cualquier acto de terceros, de los beneficiarios e incluso del mismo fideicomitente.

  • Devolver al fideicomitente los bienes que éste les hubiera entregado o tranferirlo a quien corresponda, según las instrucciones que hubieran recibido.

  • Rendir cuentas de su gestión con la periodicidad que se acuerden, y, en todo caso, por lo menos cada dos semanas.

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Los fundamentos de la fiducia inmobiliaria son:

  • Lealtad indivisible. Prohíbe a cualquier corredor tener una conducta que tenga como objetivo: adelantar cualquier acto o provecho para sí mismo y/o perjudique a su principal; o conducir su negocio con relación a terceros en nombre de su principal, de una manera que pueda producir ventajas injustas y perjudique o diluya los intereses de su principal. Un corolario de este deber es que el intermediario está obligado a no aceptar cualquier tipo de obligación que le requiera actuar en contra de, o estar en competencia con los intereses del principal. La excepción a este deber ocurre cuando las partes en la transacción aceptan la representación dual.

  • Obediencia – Requiere que el corredor actúe dentro de la autoridad conferida por el principal, de una forma obediente y a ejecutar pronta, continua y eficientemente todas las instrucciones legales contraídas con su principal.

  • Digilencia y protección razonable – Requiere que el corredor evite exponer a riesgos innecesarios al principal que le puedan perjudicar a él, a terceros y/o los bienes relacionados con la venta. Requiere que practique su profesión con diligencia, pericia y de forma competente para proteger el fin del negocio o la transacción de bienes raíces; y le recomiende a su principal obtener consejo de un experto cuando amerite la situación y quede fuera de su campo de “expertise”. El corredor, por tener licencia expedida por la Junta Examinadora de Bienes Raíces adscrita al Departamento de Estado, está obligado a usar sus conocimientos cuando representa los intereses del principal. Esto incluye la obligación de investigar y descubrir de una forma prudente todos los hechos y datos relacionado con la transacción, el cual se espera realice todo corredor.

  • Confidencialidad – Prohíbe a que el corredor use o comunique información confidencial dada u obtenida por éste dentro de su marco de actuación contractual con su principal.

  • Divulgación completa – Requiere que el intermediario divulgue toda la información concerniente a la transacción del negocio en el mejor interés del principal, incluyendo cualquier información que pueda ser negativa o adversa a sus intereses. La divulgación de la información debe ser adecuada, prístina, clara y completa sobre los hechos que puedan utilizarse por las partes en la transacción. El intermediario no debe divulgar información falsa y menos cuando ésta tenga como fin el adelantar sus intereses.

  • Contabilidad – Requiere que el corredor le reporte rápidamente a su principal todo lo relacionado con el dinero y la propiedad recibida y pagada en la transacción, y a rendir todas las cuentas, entregar o devolver todo el dinero y la propiedad legalmente correspondiente al propietario o el comprador.

Actualmente, el consumidor está comenzado a utilizar y a beneficiarse de las ventajas del contrato exclusivo de representación del comprador, que le ofrece obtener una completa representación fiduciaria en la transacción.

Recuerda que este escrito no es una opinión legal.